环球即时：开发商没有取得房屋预售许可证，可要求退还购房定金

【重点提示】

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，该合同应当被认定为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，该合同可以被认定为有效。合同因此被认定无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。

【案件概述】

(相关资料图)

2021年1月18日，王某与房地产开发公司签订了《某商品房优惠权及房源确认书》。2021年1月26日，王某与房地产开发公司签订《某商品房首期分期付款协议书》：约定由王某购买房地产开发公司开发的位于A市B区C路001号某小区栋0001房，约定房屋折后总价343908元。该协议还约定：乙方（即王某）可分期按时向甲方（即房地产开发公司）支付首期购房款1003908元，最迟在2021年8月份前付清即可。协议签订当日，王某支付了20万元。2021年5月8日，王某支付了492720元。房地产开发公司出具的收款收据上注明该笔系房源定金,但在收取该笔资金时没有取得《商品房预售许可证》。后王某询问房屋预售许可证的情况，房地产开发公司没有回复，但未再通知王某缴纳后期款项和签订商品房买卖合同。双方对合同的履行发生争议，王某作为原告起诉房地产开发公司，要求退还购房款首付的定金。

原告诉求：

1.解除原告和被告签订的《某商品房优惠权及房源确认书》和《 某商品房首期分期付款协议书》；被告退还原告购房款人民币69272元及逾期返还购房款的利息；

2.被告承担已付购房款一倍即692720元的赔偿责任。

被告答辩：

1.房源确认书和分期付款协议书，两份协议的性质应均属于双方就房屋买卖达成的初步意向性文件，对于上述两份文件约定的事宜，双方仍处于履行状态中，被告并没有构成违约。

2.分期付款协议只说了所谓首期房款，也就是房源确认书上的房源定金，对此以外，并没有更多实际约定。按照法律规定，定金无须退还。

【法院审判】

法院归纳本案焦点：

1.《某商品房优惠权及房源确认书》和《首期分期付款协议书》是否有效。

2.原告能否要求被告给予已付购房款一倍的赔偿。

法院认为：

1.原、被告双方签订的《首期分期付款协议书》约定了房屋的具体位置、房号、总价、分期付款的时间和金额，其主要内容基本符合商品房买卖合同的主要内容。根据法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当被认定为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以被认定为有效。虽然被告出具给原告的收款收据上注明该笔系房源定金，但综合双方签订的协议书名称为首期分期付款协议书和该笔资金的数额分析，该692720元实际为首期购房款而不是被告辩称的房源定金。且即便是定金，因被告在与原告签订《首期分期付款协议书》并收取原告首期购房款时并没有取得《商品房预售许可证》，且在庭审结束前也没有能提交相关证据证明已经取得预售许可。因此，原告和被告之间订立的确认书、协议书应属于无效。根据相关法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。

2.被告没有取得预售许可证是事实，但原告未提交证据证明被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明或者被告提供了虚假的预售许可证明的事实，双方签订的协议书未就损失赔偿进行约定，且合同无效定金不需要双倍返还。因此，对于原告要求被告给予已付购房款一倍的赔偿的诉讼请求本院不予支持，但被告应当支付占用该笔购房款期间的利息。

【律师评析】

王某要求“被告承担已付购房款一倍即692720元的赔偿责任”的诉求，既主张适用定金罚则又主张被告存在欺诈，法院为何不支持呢？

1. 合同无效，定金条款也无效，可以要求返还定金，但不是适用双倍返还定金罚则的情形，所以不需要双倍返还定金。要双倍返还定金的前提条件是，定金合同有效。合同无效的，收取定金的一方只需要返还定金。如果合同无效是一方或者双方造成的，造成合同当事人损失的，要依据实际情况进行赔偿。因此，本案中，对于原告主张适用定金罚则，即要求被告给予已付购房款一倍的赔偿的诉讼请求，法院没有支持。

2.开发商在起诉前仍未取得房屋预售许可证明，且与买受人签订合同时如果开发商故意隐瞒没有取得房屋许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，法院未支持王某要求房地产开发有限公司给予已付购房款一倍的赔偿的请求，是因为王某未能完成举证责任，即未提供证据证明房地产开发有限公司故意隐瞒未取得房屋预售证明的事实。因此，律师建议：在签订相关的购房合同时，注意询问房产的情况并注意保留过程中的沟通情况。取证方式可以是多样的，可以是电话录音，可以是微信询问等。录音在未侵犯他人隐私的情况下，此类证据均可被法院采纳。

【法律依据】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； 

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

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